Wartość rynkowa przedmiotu czynności a PCC

Na kupującym ciąży ustawowy obowiązek zapłaty podatku od czynności sprzedaży(PCC)  – co w przypadku, gdy przedmiotem umowy sprzedaży są prawa do nieruchomości czy spółdzielcze własnościowe prawartość-rynkowa.jpgwa, wiąże się ze sporym wydatkiem. Co jest podstawą opodatkowania i jakie grożą konsekwencje niefrasobliwości przy określaniu, jaka jest rzeczywista wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży?

Z racji na specyfikę dokonywanych w kancelarii notarialnych czynności, zamieszone tu informacje dotyczyć będą umów sprzedaży nieruchomości/użytkowania wieczystego/spółdzielczych własnościowych praw.

Zgodnie z treścią art. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 223, ze zm.) z chwilą dokonania czynności prawnej (tu: umowy sprzedaży) powstaje obowiązek podatkowy ciążący na kupującym. Liczy się chwila dokonania czynności – czyli zawarcia umowy. Stosownie do brzmienia art. 6 i 7 tej Ustawy – stawka podatku wynosi 2% od wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży – a nie, jak mylnie czasem twierdzi się, od ceny (która, co prawda, odzwierciedlać powinna tę wartość, może od niej jednak odbiegać z różnych przyczyn). Dlatego niezmiernie istotne jest, by po uzgodnieniu warunków umowy, w tym ceny, dokonać jakiejkolwiek weryfikacji wartości rynkowej. Najbezpieczniejszym zabiegiem jest zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami i może wydłużyć czas oczekiwania na sfinalizowanie transakcji.

Podana przez strony wartość rynkowa nie podlega weryfikacji przez notariusza (nie ma on do tego kompetencji), ale podlega badaniu przez sam organ podatkowy, który ma prawo do określenia, podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej.

Wartość przedmiotu sprzedaży określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. Z 2016 r., poz. 2032)). Jeżeli podana przez strony umowy wartość rynkowa odbiegać będzie od rzeczywistej, naczelnik właściwego urzędu skarbowego wezwie strony do jej zmiany lub wskazania przyczyn podania ceny odbiegającej od rynkowej wartości. Jeśli podatnik nie udzieli odpowiedzi (bądź będzie ona dla organu niewystarczająca), organ podatkowy określa wartość rynkową przy pomocy opinii biegłego. Wykazana różnica wiąże się z obowiązkiem uiszczenia brakującej części podatku wraz z odsetkami, ale też poniesienia kosztów sporządzenia opinii – w wypadku wykazania różnicy rzędu 33% bądź większej. Organ podatkowy ma 5 pełnych lat podatkowych na weryfikację wartości rynkowej wyrażonej w cenie.

Notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych i jest zobowiązany do jego pobrania przed dokonaniem czynności. Notariusz przekazuje pobrany podatek do 7 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano czynności – do urzędu skarbowego właściwego dla adresu siedziby swojej kancelarii notarialnej.