Umowa sprzedaży

Umowa sprzedaży jest umową opartą na konsensusie stron, kauzalną, dwustronnie zobowiązującą, odpłatną (o ekwiwalentnych świadczeniach), wywołującą skutek zobowiązująco-rozporządzający, chyba że strony umówią się inaczej, bądź przepis szczególny o tym przesądza.
Kauzalność umowy polega na istnieniu prawnej przyczyny jej zawarcia. W przypadku umowy sprzedaży jest to causa obligandi vel aquirendi – celem zawarcia umowy jest nabycie prawa (przysporzenie), które uzależnione jest od nabycia prawa (przysporzenia) drugiej strony. Umowa sprzedaży rodzi zobowiązanie każdej z jej stron – sprzedawca zobowiązany jest do przeniesienia prawa własności rzeczy i wydania jej, a kupujący – do odebrania rzeczy i zapłaty ceny, która, co do zasady, odpowiada wartości rynkowej sprzedawanej rzeczy. Cena jednak może być ustalona dowolnie przez strony i odbiegać od wartości rynkowej. Istotne jest przy tym, by cena ta była ekwiwalentna do świadczenia – innymi słowy, by ustalona przez strony cena zadowalała i sprzedawcę i nabywcę, to jest odpowiadała, w ich mniemaniu, wartości rzeczy. W takiej sytuacji jednak, strony zobowiązane są do określenia notariuszowi wartości rynkowej sprzedawanej rzeczy, w celu pobrania przez niego właściwej kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych oraz taksy notarialnej.
W kancelarii notarialnej najczęściej zawierane są umowy sprzedaży nieruchomości, użytkowania wieczystego bądź spółdzielczych własnościowych praw do lokali – z racji na przymus notarialny formy takiej umowy (tzn. obowiązku jej zawarcia w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności takiej umowy). Notariusz sporządza jej projekt w oparciu o dostarczone przez stron dokumenty oraz ich zgodne oświadczenia odnośnie ceny, sposobu i terminu jej zapłaty, terminu i sposobu wydania sprzedawanej nieruchomości oraz innych, istotnych dla stron, bądź samej czynności, kwestii. Co wymaga podkreślenia, umowa sprzedaży przenosi prawo na nabywcę nieruchomości z chwilą jej zawarcia, niezależnie od tego, czy cała cena została już zapłacona, czy nie. Wyjątkiem są umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i spółdzielczych własnościowych praw do lokali, dla których założone zostały księgi wieczyste – skuteczność przejścia praw uzależniona jest od ujawnienia nabywcy w dziale II księgi wieczystej, jednak ciągle nie od zapłaty ceny. Dlatego w interesie strony sprzedającej jest zabezpieczenie zapłaty ceny przez kupującego – np. poprzez dobrowolne poddanie się egzekucji z aktu notarialnego co do obowiązku zapłaty ceny, zabezpieczenie rzeczowe na nieruchomości (hipoteka), poręczenie, bądź inne odpowiadające stronom umowy rozwiązanie. Samo wydanie przedmiotu umowy również może być zabezpieczone poprzez dobrowolne poddanie się egzekucji co do wydania przedmiotu sprzedaży. Wyżej opisany skutek rozporządzający (przejścia prawa) może być jednak wyłączony zgodną wolą stron, bądź na mocy postanowień przepisów szczególnych. W takiej sytuacji umowa sprzedaży rodzi jedynie zobowiązanie, którego treścią jest obowiązek przeniesienia prawa, w wykonaniu tego zobowiązania – co oznacza, że do przejścia prawa niezbędne jest zawarcie drugiej umowy – przenoszącej prawo. Taki tryb przymusowo stosuje się w przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa, do którego osobie trzeciej przysługuje prawo pierwokupu. Strony zawierają w pierwszej kolejności umowę sprzedaży pod warunkiem nieskorzystania przez uprawnionego do pierwokupu z przysługującego mu prawa. Następnie, o ile uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z uprawnienia, zawierana jest umowa przeniesienia prawa między stronami.
Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta – notariusz zamieszcza w tym akcie notarialnym wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Notariusz jest obowiązany przesłać właściwemu sądowi wieczystoksięgowemu wypis takiego aktu notarialnego. Notariusz, przy dokonywaniu czynności, pobiera również należną opłatę sądową za dokonanie wpisu, którą przekazuje na rachunek bankowy sądu.

Nie tylko umowy sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego i spółdzielczych własnościowych praw do lokali wymagają udziału notariusza. Do ważności umowy sprzedaży np. udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, niezbędne jest poświadczenie przez notariusza własnoręczności podpisów stron umowy. Podobnie rzecz ma się ze zbyciem przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego, przeniesienia własności statku stanowiącego polską własność, podlegającego obowiązkowi wpisu do rejestru okrętowego oraz statku w budowie, wpisanego do polskiego rejestru okrętowego czy przeniesienia praw do działki, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych.