Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie umowy przyrzeczonej, „docelowej”. Służyć może w sytuacjach, w których z istotnych powodów strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy właściwej, np. gdy trzeba usunąć jakąś przyczynę formalną czy faktyczną. Najczęściej zawieranymi w Kancelariach notarialnych umowami przedwstępnymi są umowy przedwstępne sprzedaży, a częstym powodem ich zawarcia – pozyskiwanie środków na nabycie nieruchomości przez kupujących (np. starania o udzielenie kredytu na zakup).
Umowa przedwstępna rodzi zobowiązanie każdej ze stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. Określa ona istotne elementy umowy docelowej, jak i może określać planowany termin jej zawarcia. Jeśli strony nie ustalą takiego terminu w rzeczonej umowie – wyznaczany jest on przez stronę do tego uprawnioną, a gdy obie strony mają do tego prawo – liczy się termin wskazany jako pierwszy. Niewyznaczenie, w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, skutkuje niemożnością żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przez strony. Nie oznacza to jednak wygaśnięcia pozostałych roszczeń. Najczęściej jednak, w celu uniknięcia nieporozumień, termin zawarcia umowy właściwej jest określany przez zainteresowanych. Niezawarcie umowy przyrzeczonej w oznaczonym terminie rozpoczyna bieg przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, a termin ten wynosi rok od wyznaczonego terminu.
Głównym roszczeniem wynikającym z omawianej umowy jest roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Żeby jednak można było dochodzić jej zawarcia przed sądem, umowa przedwstępna musi czynić zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej, w szczególności co do wymaganej dla niej formy. Dlatego właśnie umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, użytkowania wieczystego czy spółdzielczych własnościowych praw do lokali, zawarta w formie aktu notarialnego, daje stronom silniejszą ochronę ich uprawnień. Jeśli bowiem sąd przychyli się do żądania powoda o zawarcie umowy przyrzeczonej, orzeczenie zgodne z wnioskiem strony zastępuje oświadczenie dłużnika (osoby, która uchylała się od zawarcia umowy właściwej). Jeśli jednak, z określonych przyczyn, stronie nie zależy na przymusowym egzekwowaniu od drugiej strony wykonania jej zobowiązań, może ona dochodzić naprawienia szkody powstałej w wyniku niezawarcia umowy przyrzeczonej. Szkoda ta określana jest w granicach ujemnego interesu umownego, to jest wziąwszy pod uwagę działania, jakie podjęła strona zainteresowana zawarciem umowy „ostatecznej”, licząc na zawarcie tej umowy. Strony mogą w umowie przedwstępnej inaczej określić zakres odszkodowania.
Częstym elementem umowy przedwstępnej sprzedaży jest zadatek, jako dodatkowe zastrzeżenie umowne. Jest to określona suma pieniężna, przekazywana jednej ze stron (przy umowach przedwstępnych sprzedaży – sprzedawcy), która w razie niewykonania umowy przez stronę wręczającą, nie podlega zwrotowi, a gdy umowa nie zostaje zawarta z przyczyn leżących po stronie osoby, która zadatek otrzymała – podlega zwrotowi stronie wręczającej zadatek, w podwójnej jego wysokości (o ile strony nie umówią się inaczej). Warunkiem zatrzymania zadatku bądź otrzymania go w podwójnej wysokości jest odstąpienie od umowy, co oznacza rezygnację z pozostałych roszczeń wynikających z umowy. Innymi słowy – zadatek w takiej sytuacji pełni funkcję odszkodowawczą i od woli stron zależy, czy będą one dochodzić zawarcia umowy i, ewentualnie, odszkodowania, czy skorzystanie z zadatku uczyni zadość ich interesowi prawnemu.
Innym zastrzeżeniem umownym, na wypadek niewywiązania się strony ze swoich zobowiązań z tytułu zawartej umowy przedwstępnej, może być kara umowna. Jest to forma naprawienia szkody wynikłej w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po jednej ze stron – poprzez zapłatę kwoty ustalonej w umowie.
Nadto, stosowaną praktyką mającą dodatkowo zabezpieczyć stronę kupującą, w przypadku zawieranych umów sprzedaży nieruchomości, praw użytkowania wieczystego czy spółdzielczych własnościowych praw do lokali – jest ujawnienie roszczenia wynikającego z zawartej umowy przedwstępnej, w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotu umowy. Umożliwia to zapoznanie się z treścią roszczenia każdej osobie trzeciej, co wyłącza przymiot działania w dobrej wierze, na wypadek ewentualnej nieuczciwości sprzedawcy i innego kontrahenta.